Étude comparée sur le processus de gentrification à Paris-petite couronne et Marseille
Indice composite IRIS à 7 composantes · RP × Filosofi × DVF × SIRENE · Mars 2026
Synthèse
Gentrification
En synthèse
Entre 2016 et 2022, la part de cadres a progressé de plus de 3 points dans les communes de Seine-Saint-Denis limitrophes de Paris — Saint-Ouen, Pantin, Romainville — tandis que la part d’ouvriers reculait de 2 points. Ce basculement socioprofessionnel, combiné à une hausse des prix immobiliers de 17 à 30 % selon les secteurs, dessine un front de gentrification continu le long du canal Saint-Denis et du canal de l’Ourcq.
Cette étude construit un indice à 7 composantes pour mesurer ce processus quartier par quartier. Appliqué à 1 765 IRIS de Paris + petite couronne et Marseille, il révèle que la gentrification est rarement uniforme : seul un quartier sur cinq se gentrifie sur toutes les dimensions simultanément.
- L’arc Saint-Ouen → Montreuil concentre les indices les plus élevés d’Île-de-France — Saint-Ouen en tête avec 72 % de ses IRIS dans le quintile supérieur.
- À Marseille, la gentrification suit un schéma concentrique : le 2e arrondissement (Euroméditerranée) domine, les quartiers nord restent à l’écart.
- Seul un quartier sur cinq présente une gentrification « complète » sur 5 composantes ou plus — le processus est plus souvent partiel, tiré par un seul levier.
- Sur les données annuelles, aucun lien n’a été identifié entre gentrification résidentielle et renouvellement commercial — une piste d’approfondissement reste ouverte, notamment avec des données longitudinales.
Sources : RP INSEE 2016-2022 × Filosofi 2019-2021 × DVF 2014-2024 × SIRENE fév. 2026 — 5 composantes obligatoires + 2 optionnelles — Dashboard interactif → · Notebook EDA →
Mesurer un processus, pas un état
La gentrification désigne la transformation sociale des quartiers populaires par l’installation progressive de ménages des classes moyennes et supérieures (Clerval 2013). À Paris, le phénomène est documenté depuis les années 1980 : ouvriers et employés sont passés de 69 % de la population active du nord-est parisien en 1954 à 22 % en 2014. Le processus s’est étendu au-delà du périphérique vers la Seine-Saint-Denis, porté par le Grand Paris Express et la pression immobilière.
L’indice ne mesure pas le niveau de vie d’un quartier mais son degré de transformation. Un IRIS du 16e, aisé mais stable, aura un score faible. Un IRIS d’Aubervilliers où les cadres passent de 8 % à 16 % en six ans aura un score élevé.
Deux territoires structurellement opposés
Deux territoires structurellement opposés. Paris+PC concentre 29 % de cadres (×2,7 vs Marseille) mais son marché immobilier stagne (−3,1 % en 5 ans) là où Marseille explose (+24 %). Le taux de pauvreté marseillais (35 %) dépasse Paris de 13 points. Les propriétaires sont inversés : Marseille 43 % vs Paris 34 %, mais Marseille perd des propriétaires (−1,2 pts) pendant que Paris en gagne. La gentrification parisienne est socioprofessionnelle (cadres +3,4 pts), la marseillaise est immobilière (prix +24 %).
Le front de gentrification suit un arc nord-est de Saint-Ouen à Montreuil
Le front de gentrification longe un arc nord-est, de Saint-Ouen à Montreuil — la Seine-Saint-Denis (médiane 53,2) devance les Hauts-de-Seine (47,6) de 5 points
Les IRIS les plus intenses se concentrent entre Pantin, Romainville et Saint-Ouen, avec un ratio max/min de 2,6 qui signale des transformations très localisées. Les arrondissements de l’ouest parisien, déjà aisés, affichent des indices faibles — le processus y est achevé. À Marseille, la structure est plus concentrique : les 1er-6e concentrent les indices les plus élevés, les quartiers nord restent à l’écart.
Paris et Petite Couronne — indice de gentrification T2
Marseille — indice de gentrification par arrondissement et IRIS
Saint-Ouen, Romainville et Clichy en tête du classement francilien
Saint-Ouen (60,7), Romainville (58,6) et Clichy (55,0) dominent le classement — cadres +6 à +8 pts entre 2016 et 2022
×3,9 Ratio prix m² entre Paris 6e (14 529 €) et Saint-Denis (3 740 €)
Trois composantes convergent : hausse des cadres (Paris 9e +7,7 pts, Le Pré +7,6 pts), progression des prix et baisse des ouvriers. L’ouest parisien (7e, 15e, 16e) affiche des indices faibles (45-47) — le processus y est achevé. Ratio P90/P10 des prix : 2,3.
Saint-Ouen domine avec un indice de 60,7 contre 45,2 pour Châtillon — un écart de 15 points entre les extrêmes
Cliquer sur une commune pour voir le détail IRIS en z-scores (barres bleu→bordeaux). La ligne MOY est la moyenne pondérée par population. Le ± indique l’évolution en points de pourcentage entre les deux dates.
À Marseille, le 2e arrondissement (Euroméditerranée) domine avec un indice de 58,8
Le 2e (58,8) devance le 6e (56,7) et le 7e (54,3) — Euroméditerranée transforme le front de mer depuis 30 ans
×3,5 Ratio prix m² entre le 7e (5 214 €) et le 14e (1 501 €)
Gentrification concentrique : le 2e (Euroméditerranée, 1995) est le moteur, les 5e et 6e suivent avec +4,3 et +4,6 pts de cadres. Les arrondissements sud (9e, 11e, 16e) restent en bas (indices 44-46). Prix médian marseillais (3 024 €/m²) = bas de la distribution parisienne, mais hétérogénéité comparable (Gini 0,17).
Le 2e arrondissement (Euroméditerranée) affiche un indice de 58,8 contre 44,7 pour le 16e — 14 points d’écart
Cliquer sur un arrondissement pour voir le détail IRIS. La ligne MOY est la moyenne pondérée par population. Le ± indique l’évolution en points de pourcentage entre les deux dates.
Quel tissu économique dans les quartiers en gentrification ?
Transformation résidentielle et renouvellement commercial sont décorrélés — les baux 3-6-9 protègent le tissu commercial au-delà du retournement social
Le croisement de l’indice de gentrification avec les indicateurs SIRENE (stock février 2026) vise à tester si la transformation résidentielle s’accompagne d’un renouvellement du tissu commercial. La réponse est nuancée : le nuage se répartit quasi-uniformément dans les quatre quadrants (328, 378, 329, 378 IRIS).
Aucune relation entre indice de gentrification et taux de renouvellement commercial — le nuage couvre les quatre quadrants
La décorrélation s’explique par le décalage temporel entre les deux sources (gentrification 2016-2022 vs stock SIRENE 2026) et par la protection des baux commerciaux 3-6-9 ans. Un signal faible émerge cependant : les IRIS gentrifiés présentent une diversité sectorielle légèrement supérieure (Shannon). Les centralités commerciales historiques — rues piétonnes, marchés, gares — obéissent à leur propre logique de localisation, largement indépendante des dynamiques résidentielles.
Perspectives
L’intégration des trois millésimes BDCom (2017, 2020, 2023) de l’APUR permettrait de mesurer la transformation commerciale effective — changement de nature des locaux, vacance par adresse — là où SIRENE ne capte que les créations et cessations d’établissements. Le croisement BDCom et indice de gentrification à l’IRIS constitue le prolongement naturel de cette étude pour tester si le renouvellement commercial suit la gentrification résidentielle avec un décalage de quelques années.
L’exploitation des archives SIRENE géocodées (snapshots Christian Quest 2018) ouvrirait une analyse de survie des établissements sur huit ans, permettant de distinguer les fermetures « naturelles » du renouvellement lié à la gentrification. L’extension du périmètre aux 131 communes de la Métropole du Grand Paris et le croisement avec les quartiers de gare du Grand Paris Express enrichiraient la couverture territoriale et offriraient un terrain d’observation des effets d’anticipation foncière.
L’indice de gentrification à l’IRIS permet de cibler les dispositifs de régulation — préemption commerciale, programmation de logement social, encadrement des loyers — sur les quartiers en transformation active plutôt que sur des périmètres administratifs. Le découplage résidentiel/commercial identifié dans cette étude suggère une fenêtre d’anticipation : les IRIS à forte gentrification sociale mais faible renouvellement commercial sont ceux où l’intervention préventive serait la plus pertinente, avant que les baux arrivent à échéance et que le tissu commercial bascule.
Dashboard interactif
Les cartes, scatter plots et tableaux de classement IRIS sont consultables en ligne avec filtres par indicateur et période.
Dashboard : observatoire-otert.netlify.app
Code source : github.com/vincentroue
Méthodologie et robustesse
Tableau 1 — Composantes de l’indice de gentrification IRIS
Chaque composante est transformée en z-score par périmètre (Paris+PC et Marseille séparément), plafonnée à ±3 écarts-types, puis agrégée par moyenne simple. Les composantes DVF et revenus sont optionnelles — les IRIS sans donnée sont calculés sur 4 composantes obligatoires. L’indice est construit sur des indicateurs d’évolution (et non de niveau), cohérent avec la définition processuelle de la gentrification (Clerval 2013, Freeman 2005).
Le classement résiste au retrait d’une composante (leave-one-out : corrélations de rang 0,93 à 0,95, seuil OCDE 0,90) et à la surpondération des CSP (pondération double cadres+ouvriers : corrélation 0,964). L’ACP confirme la multidimensionnalité (3 axes retenus, Dim1 à 24-27 %). Point d’attention : le plafonnement à ±3 modifie le classement de quelques IRIS extrêmes — à documenter cas par cas. Détails complets en annexe et dans le notebook de sensibilité.
Annexes
Profils ACP — quatre types de quartier par périmètre
La classification hiérarchique ascendante (Ward, 2 axes ACP, k = 4) fait émerger quatre profils-types par périmètre. Ils montrent que la gentrification n’est pas un processus uniforme : selon les quartiers, c’est l’immobilier, les CSP ou la mobilité résidentielle qui mène la danse.
Paris + Petite Couronne (1 100 IRIS analysés) :
| Profil | IRIS | Description |
|---|---|---|
| Pression immobilière sans montée en gamme | 226 (21 %) | Les prix montent mais la population reste populaire. Pas encore de transformation sociale — à surveiller. |
| Quartiers en mouvement | 405 (37 %) | Le groupe le plus large. Mobilité résidentielle élevée et précarité en hausse. Pas de gentrification nette mais des flux importants. |
| Gentrification par la pierre | 251 (23 %) | Les prix DVF grimpent, les propriétaires s’installent, mais la mobilité ralentit. Le marché immobilier tire, le social suit lentement. |
| Gentrification classique | 218 (20 %) | Arrivée massive de cadres, accession à la propriété, forte mobilité — le profil complet décrit par la littérature (Clerval 2013). |
Marseille (266 IRIS analysés) :
| Profil | IRIS | Description |
|---|---|---|
| Mobilité populaire | 83 (31 %) | Forte rotation résidentielle dans des quartiers populaires. Pas de montée en gamme — les ménages modestes arrivent et repartent. |
| Accession tranquille | 74 (28 %) | Les propriétaires progressent sans grande dynamique. Quartiers en cours de stabilisation. |
| Gentrification classique | 66 (25 %) | Arrivée de cadres, hausse des prix — le profil type, concentré autour d’Euroméditerranée et des arrondissements centraux. |
| Pression immobilière | 43 (16 %) | Ratio prix/revenu extrême, prix en forte hausse mais faible mobilité. Les ménages en place sont captifs. |
Temporalités — T1, T2 et période longue
L’indice est calculé sur trois fenêtres : T1 (2011→2016, 6 composantes sans DVF prix), T2 (2016→2022, 7 composantes) et Long (2011→2022, 7 composantes). T2 et Long corrèlent fortement — les territoires gentrifiés en période courte le sont globalement aussi en longue période. 5 IRIS sont identifiés comme « émergents » (gentrification récente absente en longue période), 7 comme « stabilisés » (forte gentrification en longue période qui faiblit en T2).
Résultat inattendu : T1 et T2 sont quasi décorrélés. Près de la moitié des IRIS changent de plus de 10 points entre les deux sous-périodes — 193 accélérations et 189 décélérations à Paris, distribution quasi symétrique. Trois facteurs explicatifs : la composition différente des composantes (6 vs 7), la restandardisation par période (les z-scores sont recalculés), et la mobilité spatiale du processus lui-même. C’est un signal d’alerte méthodologique : comparer des indices composites de périodes différentes est délicat quand la composition change. La fenêtre longue (2011→2022) lisse ces effets.
Robustesse et sensibilité (détails)
Robustesse de l’indice
Leave-one-out : les corrélations de rang (Spearman) entre l’indice complet et les versions amputées varient de 0.934 à 0.950 sur Paris+PC et de 0.930 à 0.970 sur Marseille — toutes au-dessus du seuil OCDE (ρ ≥ 0.90). Le revenu médian est la composante la plus influente. La pondération double PCS (cadres ×2, ouvriers ×2) confirme la stabilité du classement (ρ = 0.964).
Validation ACP : l’analyse en composantes principales sur les 7 variables actives confirme la multidimensionnalité de l’indice — 3 axes retenus par le critère de Kaiser, Dim1 à 24 % (Paris) et 27 % (Marseille). Le KMO est faible (0.503 Paris, 0.557 Marseille) mais les tests de Bartlett sont hautement significatifs (p ≈ 0). Le KMO sous 0.50 reflète un construit multifacette (CSP × logement × prix) — attendu et cohérent avec la littérature sur les indices composites territoriaux. La classification ascendante hiérarchique (Ward, 2 axes, k = 4) dégage des profils interprétables malgré des silhouettes modestes (0.22 Paris, 0.24 Marseille).
Point d’attention : le cap ±3 sur les z-scores modifie plus fortement le classement que prévu (ρ capped vs uncapped = 0.663 Paris+PC, 0.832 Marseille). Cela indique que quelques IRIS à valeurs extrêmes pèsent dans le classement — à documenter cas par cas.
Détails : Notebook EDA sensibilité →
Résultats de sensibilité
| Test | Résultat | Seuil | Verdict |
|---|---|---|---|
| Matrice Spearman 7×7 | cadres×ouvriers ρ = 0.368 | |ρ| < 0.70 = indépendance | ✓ OK |
| Leave-one-out (7 variantes) | ρ min = 0.934, max = 0.950 | ρ ≥ 0.90 (OCDE) | ✓ Stable |
| % IRIS cappés (±3) | max 1.6 % (prix DVF) | < 3 % | ✓ OK |
| Capped vs uncapped ranking | ρ = 0.663 (Paris+PC) | ρ ≥ 0.99 | ⚠ Sensible |
| Pondération double PCS | ρ = 0.964 | ρ ≥ 0.95 | ✓ Stable |
| KMO (adéquation ACP) | 0.497 (Paris) · 0.547 (Mars.) | ≥ 0.50 (Kaiser) | ⚠ Limite |
| Bartlett sphéricité | p ≈ 0 (les deux périmètres) | p < 0.05 | ✓ OK |
| ACP Dim1 (% variance) | 24.4 % (Paris) · 26.8 % (Mars.) | Pas de seuil | ℹ Multi-dim. |
| Concordance T2 vs Long | ρ = 0.655 (Spearman) | ρ ≥ 0.70 | ⚠ Modéré |
Le classement résiste au retrait d’une composante et à la surpondération PCS, mais le cap ±3 modifie le ranking — quelques IRIS extrêmes pèsent. Détails : Notebook EDA sensibilité →
Pipeline de données
Architecture du pipeline IRIS
4 sources → enrichissement IRIS → indice composite
┌─────────────┐ ┌─────────────┐ ┌──────────────┐ ┌──────────────┐
│ RP INSEE │ │ Filosofi │ │ DVF (DGFiP) │ │ SIRENE (INSEE)│
│ 2011-2016-22 │ │ 2019-2021 │ │ 2014-2024 │ │ fév. 2026 │
└──────┬───────┘ └──────┬──────┘ └──────┬───────┘ └──────┬───────┘
│ CSP, logement, │ revenus, │ prix m², │ étab.,
│ ménages, diplômes│ pauvreté │ transactions │ Shannon,
│ │ │ │ renouvellement
└─────────┬────────┴───────┬───────┴────────┬────────┘
▼ ▼
┌──────────────────────────────────────────────────┐
│ sp02-calc-iris-merge.R │
│ Jointure par code IRIS · Agrégation 2 niveaux : │
│ • Commune + ARM (arrondissements PLM) │
│ • IRIS (maille fine ~2 000 hab.) │
└──────────────────────┬───────────────────────────┘
▼
┌──────────────────────────────────────────────────┐
│ idx_gentri = moyenne(z-scores cappés ±3) │
│ 7 composantes · 2 périodes (T2 + Long) │
│ Calculé séparément : Paris+PC | Marseille │
└──────────────────────┬───────────────────────────┘
▼
┌───────────────┐ ┌───────────────┐ ┌───────────────┐
│ iris_75.parquet│ │ iris_92.parquet│ │ iris_13.parquet│
│ (992 IRIS) │ │ (580 IRIS) │ │ (~840 IRIS) │
└───────────────┘ └───────────────┘ └───────────────┘
+ iris_93.parquet (810 IRIS) + iris_94.parquet (~700 IRIS)
Chaque parquet IRIS contient ~240 colonnes : indicateurs source + 20 colonnes idxg_ (indices, percentiles, z-scores 2 périodes) + 16 colonnes ecosi_ (SIRENE).
Sources de données
Tableau 2 — Sources de données mobilisées
DVF : les transactions immobilières sont géocodées à l’adresse puis rattachées à l’IRIS. La couverture varie selon les territoires (meilleure en zones denses). Les composantes DVF sont optionnelles dans l’indice pour ne pas exclure les IRIS sans transaction.
SIRENE : le stock d’établissements actifs est géolocalisé par coordonnées XY et rattaché à l’IRIS. Le calcul exclut les micro-entrepreneurs (renouvellement hors micro-E) pour éviter le bruit lié aux auto-entrepreneurs sans activité réelle.
Construction de l’indice
Méthodologie de construction de l’indice composite
1. Standardisation : chaque composante est transformée en z-score par périmètre (Paris+PC et Marseille séparément). Cette séparation évite de mélanger des contextes métropolitains non comparables (densité, prix, CSP de base).
2. Cap ±3 : les z-scores extrêmes sont plafonnés à ±3 écarts-types pour limiter l’influence des valeurs aberrantes. Ce seuil correspond au percentile 0.13 % — moins de 2 % des IRIS sont affectés (max 1.6 % sur la composante prix DVF).
3. Inversion du signe : la part d’ouvriers est inversée (signe −) pour que toutes les composantes évoluent dans le même sens (↑ = gentrification).
4. Composantes optionnelles : le revenu médian (Filosofi), les prix DVF et le ratio prix/revenu sont optionnels — les IRIS sans donnée sont calculés sur 4 composantes obligatoires. Le nombre de composantes actives (idxg_ncomp) est tracé pour chaque IRIS.
5. Agrégation : l’indice est la moyenne arithmétique simple des z-scores cappés. Pas de pondération a priori — l’analyse de sensibilité (pondération double PCS, ρ = 0.964) montre que le classement est peu sensible à la pondération.
6. Deux temporalités : T2 (2016→2022, ~6 ans) et Long (2011→2022, ~11 ans) permettent de distinguer dynamiques récentes et transformations de fond (ρ T2×Long = 0.751).
Référence : cette approche s’inscrit dans la lignée des indices composites territoriaux (OCDE 2008, Handbook on Constructing Composite Indicators) et de la définition processuelle de la gentrification (Clerval 2013, Freeman 2005).
Vincent R. — Mars 2026 — Données : INSEE (RP, Filosofi), DGFiP (DVF), INSEE (SIRENE)