Cadrage : d’où vient la pression Airbnb française ?
Le rapport mondial de référence : Airbnb, une « double menace » pour le logement. L’étude The Threat of Short-Term Rentals to Housing (Housing Justice Data Lab et Inside Airbnb, mars 2026) recense 8,35 millions d’annonces dans 218 pays. Elle établit une double menace structurelle : 82,4 % des annonces sont des logements entiers — près de 6,9 millions de logements potentiellement soustraits au marché résidentiel de long terme — et 62,9 % sont gérées par des multi-loueurs ; les deux conditions coexistent dans 78 % des marchés. La France est le 2e marché mondial avec 984 262 annonces, derrière les États-Unis (1,52 million).
La gestion s’est professionnalisée : le parc mondial est tenu par 4,2 millions d’hôtes, mais aussi 1,01 million de co-hôtes — des gestionnaires (agences, conciergeries, prestataires) qui administrent des annonces pour le compte de propriétaires, marqueur direct de la commercialisation. Les grands événements accélèrent la conversion : les annonces parisiennes ont bondi de 92,7 % avant les Jeux de 2024. Enfin, seuls 16 pays sur 218 (7 %) disposent d’un enregistrement couvrant la majorité des logements entiers — un vide réglementaire que quatre leviers comblent : obligation de résidence principale, enregistrement, partage des données par les plateformes et responsabilité de celles-ci.
Source : Cruvinel A. & Cox M. (2026, mars). The Threat of Short-Term Rentals to Housing — A Critical Perspective on Airbnb’s Global Expansion. Housing Justice Data Lab / Inside Airbnb / Rosa Luxemburg Stiftung.
Les benchmarks européens confrontent la France à cinq pays comparables — Royaume-Uni, Italie, Espagne, Allemagne et Pays-Bas — retenus pour la taille de leur marché et leur proximité économique. Ce périmètre de 23 villes écarte 17 des 40 villes européennes du panel mondial : les marchés les plus concentrés du continent (Porto, Prague, Lisbonne, Athènes) comme les moins professionnalisés (Copenhague, Oslo, Stockholm). Le choix rend la comparaison conservatrice : la médiane de concentration s’établit à 33,2 % sur ce périmètre contre 39,9 % sur l’Europe entière, si bien qu’un élargissement creuserait l’écart français plutôt qu’il ne le réduirait. Les focus détaillés par ville (Paris, Lyon, Bordeaux, Pays Basque) font l’objet de documents séparés.
Source — Inside Airbnb (juin 2026) croisé avec l’INSEE (recensement de la population 2022). Airbnb uniquement, hors Booking et Vrbo.
Nettoyage — prix strictement positif, disponibilité supérieure à zéro, hôtels exclus, fourchette retenue entre 10 et 2 000 €/nuit (rétention d’environ 67 % des annonces brutes).
Pression — deux dénominateurs complémentaires. Annonces pour 1 000 habitants en zone dense (référentiel GHS-POP, comparable au benchmark mondial) et annonces pour 1 000 résidences principales (lecture du report sur le parc résidentiel). Pour Biarritz, Anglet et Bayonne, la zone dense GHS-POP n’est pas isolée à l’échelle communale : la pression y est lue par résidences principales.
Maille IRIS — indicateurs calculés au seuil minimal de 20 annonces par IRIS pour garantir la fiabilité statistique.
1. La France dans l’espace européen
Les marchés français ne se lisent qu’en comparaison. Cette partie les inscrit dans un panel de 23 villes réparties entre la France et cinq voisins comparables — Royaume-Uni, Italie, Espagne, Allemagne et Pays-Bas — dans un espace structuré par deux tensions : la pression résidentielle d’un côté, le niveau de prix et la professionnalisation de l’offre de l’autre.
Pression et prix : Paris dans le quadrant premium
Avec 53 annonces pour 1 000 habitants, le Pays Basque devance Venise (46) et Florence (41) en tête de la pression européenne
Paris occupe seul, parmi les marchés français, le quadrant des villes à la fois chères et tendues : 212 €/nuit pour le logement entier et 26,0 annonces pour 1 000 habitants (figure ci-contre). La capitale se range aux côtés de Rome et Barcelone, loin derrière le mur tarifaire d’Amsterdam (331 €) et d’Édimbourg (322 €), portés par une rareté de l’offre que leur faible pression confirme. À l’opposé, le Pays Basque pousse la pression à un niveau extrême sans flambée des prix : le marché balnéaire sature le parc résidentiel sans atteindre les sommets tarifaires des capitales. Lyon et Bordeaux complètent le tableau en marchés intermédiaires, sous la moyenne du panel sur les deux axes.
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · INSEE RP 2022 · Villes françaises en magenta · Lignes de référence = moyenne du panel
Professionnalisation : un modèle français modéré
Les villes françaises plafonnent à 45 % d’offre multi-hôtes, loin des 84 % de Barcelone ou 78 % de Malaga
La France se distingue par un marché resté relativement artisanal. À Lyon, ville française la plus professionnalisée, 45 % de l’offre relève de multi-hôtes et 20 % seulement d’opérateurs gérant au moins dix annonces (figure ci-contre). À l’opposé, les villes espagnoles forment un bloc nettement plus concentré : Barcelone dépasse 84 % d’offre multi-hôtes et près de la moitié de son parc est détenu par des hôtes à dix annonces ou plus. Cette modération française tient autant à une régulation précoce — Paris a plafonné les résidences secondaires dès 2017 — qu’à la structure du parc, où la résidence principale louée ponctuellement reste majoritaire.
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · Villes françaises en magenta · Lignes de référence = moyenne du panel
Benchmark détaillé : 23 villes au crible
Le tableau ci-dessous reprend les huit indicateurs structurants pour les 23 villes du panel comparatif, classées par volume. Les quatre marchés français y apparaissent : Paris en 2e position derrière Londres, puis Lyon, le Pays Basque et Bordeaux dans la seconde moitié du tableau.
⇅ triable
Inside Airbnb, juin 2026 · 23 villes de 6 pays · tri par volume · volumes en gris (light), ratios colorés · BAB = agglo Biarritz-Anglet-Bayonne
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · 23 villes de 6 pays comparables · Tri par nombre d’annonces décroissant
2. Six marchés français : trois profils
Six marchés, deux ordres de grandeur et trois régimes. Cette partie les compare sur trois fonctions successives — ce qu’ils pèsent et à quel prix, la pression qu’ils exercent sur le parc résidentiel, et qui détient l’offre. Chaque fonction part de l’échelle communale puis descend au quartier, quand la géographie interne dit quelque chose que la moyenne masque.
Activité et prix : un marché sur deux ordres de grandeur, une capitale qui se contracte
Paris perd 8,9 % de ses annonces actives en un an, quand Anglet en gagne 3,6 %
Les 6 marchés du panel réunissent 74 893 annonces actives, sur une amplitude d’un facteur 48 — de 58 299 annonces à Paris à 1 214 à Bayonne. Mais la hiérarchie des volumes masque la dynamique : les deux marchés qui reculent sont les deux plus exposés à la régulation. Paris cède 8,9 % de son offre active, premier chiffrage du tassement engagé après la loi Le Meur de novembre 2024. Au Pays Basque, la compensation sur le changement d’usage s’applique depuis 2023 aux trois communes — mais seule Biarritz recule (6,5 % en un an), quand Anglet gagne encore 3,6 % : la contrainte mord d’abord là où le parc de villégiature domine. Lyon et Bordeaux, eux, sont stables (figure ci-contre).
Annonces actives
n · juin 2026 · pastille = évol. 25→26
Prix médian logement entier
€/nuit · juin 2026 · non comparable à 2025
Part de logements entiers
% · juin 2026 · pastille = évol. en points
Paris
58 299−8,9FR 74 893
212 €/nuitFR 192
90,4 %−0,3FR 89,3
Lyon
6 266+0,4
113 €/nuit
83,6 %+0,2
Bordeaux
5 128+0,4
135 €/nuit
81,0 %−0,4
Biarritz
2 189−6,5
212 €/nuit
92,6 %
Anglet
1 797+3,6
166 €/nuit
90,9 %
Bayonne
1 214+1,1
120 €/nuit
88,8 %
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · Pastille = évolution 2025→2026 (volumes et parts uniquement — le prix n’est pas comparable entre les deux millésimes, Inside Airbnb ayant intégré les frais au champ prix en 2025) · Tick « FR » = référence France entière
Le prix raconte une autre histoire que le volume. Biarritz (212 €/nuit) rejoint Paris (212 €) au sommet du panel, à quasi-égalité — mais la station balnéaire y parvient avec 27 fois moins d’annonces, portée par un parc de villégiature haut de gamme, quand Lyon plafonne à 113 €. Le tarif à la nuit ne dit pourtant rien du rendement : le revenu médian estimé atteint 10 222 € par an à Paris contre 5 662 € à Biarritz, l’écart d’occupation entre une capitale ouverte à l’année et une station saisonnière faisant plus que compenser l’égalité tarifaire.
La structure de l’offre, elle, est remarquablement homogène : le logement entier représente de 81 % à 93 % des annonces selon la ville, autour d’une référence nationale à 89 %. Sur ce plan, les six marchés relèvent du même modèle — la location de chambre y est partout marginale, et ce n’est donc pas là que se joue leur différenciation.
⇅ triable
Inside Airbnb, juin 2026 · Volumes en gris (light), niveaux colorés · Revenu médian estimé, modèle San Francisco (avis × séjour moyen, plafonné 70 %)
Pression territoriale : une station qui sature, une capitale qui concentre
Un logement occupé sur 12 est une annonce Airbnb à Biarritz, contre un sur 22 à Paris
Rapportée au parc de logements occupés, la hiérarchie s’inverse par rapport aux volumes. Biarritz atteint 85 annonces pour 1 000 logements occupés, loin devant Paris (46) et Lyon (22), pour une référence nationale à 42. En zone dense — à maille strictement comparable d’une ville à l’autre — l’écart est encore plus net : 122 annonces pour 1 000 habitants à Biarritz contre 26 à Paris.
Pression sur le parc
annonces / 1 000 logements occupés · INSEE RP 2022
Pression en zone dense
annonces / 1 000 hab · zone dense GHS-POP 2025
Calendrier ouvert
jours ouverts par an, médiane · juin 2026
Paris
46FR 42
26FR 23
181 j/anFR 178
Lyon
22
12
182 j/an
Bordeaux
33
15
179 j/an
Biarritz
85
122
117 j/an
Anglet
66
41
130 j/an
Bayonne
39
26
72 j/an
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · INSEE RP 2022 · GHS-POP 2025 · Logements occupés = résidences principales et secondaires, hors vacants · Tick « FR » = référence France entière
À l’échelle des quartiers, deux régimes se distinguent. L’agglomération basque affiche la médiane infracommunale la plus élevée du panel — 57 annonces pour 1 000 logements occupés — devant Paris (38), Bordeaux (29) et Lyon (18). Mais les extrêmes disent l’inverse : Paris pousse jusqu’à 269 dans Bonne Nouvelle 4, soit 27 % du parc occupé d’un seul quartier, quand le littoral basque plafonne à 118. Paris concentre, le Pays Basque sature (cartes ci-contre).
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · INSEE RP 2022 · Échelle de couleur commune aux quatre cartes · Les douze valeurs les plus fortes sont écrites, les deux premières nommées · Gris = parc trop petit pour un ratio significatif · Projection Lambert 93
La grille métrique complète cette lecture par la forme du gradient, là où l’IRIS donne le nom des quartiers. Paris est monocentrique et saturé sur tout son centre ; le Pays Basque linéaire et côtier, la tension s’effondrant dès qu’on quitte l’océan ; Lyon suit ses deux fleuves, Presqu’île et pentes de la Croix-Rousse ; Bordeaux est le plus polycentrique, avec un cœur autour de la Place de la Bourse puis des foyers secondaires vers les Chartrons et la rive droite.
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · Population GHS-POP 2025 (grille 100 m) · Hexagones de 350 m, zone dense (au moins 1 500 hab/km²) · Le chiffre est la valeur du pic local, pas celle d’un quartier · Échelle de couleur commune aux quatre panneaux, échelle métrique propre à chacun
Professionnalisation : qui détient l’offre
Lyon inverse le Pays Basque — la pression la plus faible du panel, la professionnalisation la plus forte
La pression dit l’intensité, pas le modèle économique. Sur ce second axe la hiérarchie se retourne : Lyon mène avec 45 % de l’offre aux multi-hôtes, devant Paris (41 %), quand Bayonne (25 %) et Biarritz (33 %) restent des marchés de propriétaires. La concentration au sommet suit le même ordre — les dix pour cent d’hôtes les plus actifs captent 40 % de l’offre à Paris contre 24 % à Anglet.
Offre aux multi-hôtes
% des annonces · hôtes à 2 annonces ou plus
Offre aux hôtes de 10 annonces ou plus
% des annonces · opérateurs commerciaux
Offre aux 10 % les plus actifs
% des annonces · concentration au sommet (Lorenz)
Paris
41,4 %FR 41,1
23,2 %FR 21,5
40,5 %FR 39,3
Lyon
44,8 %
20,5 %
39,2 %
Bordeaux
40,4 %
13,8 %
34,7 %
Biarritz
33,0 %
12,8 %
32,6 %
Anglet
26,6 %
2,7 %
23,9 %
Bayonne
25,4 %
3,7 %
24,1 %
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · Portefeuille de l’hôte mesuré à l’échelle de la ville · Tick « FR » = référence France entière
Vue par quartier, la professionnalisation dessine une géographie distincte de celle de la pression : les deux dimensions ne se recouvrent que partiellement à l’échelle des 1220 IRIS du panel, avec une corrélation de 0,41. Lyon affiche la médiane infracommunale la plus élevée (44 %) devant Bordeaux (37 %) et Paris (37 %), le Pays Basque fermant la marche à 30 %. À Paris, les foyers d’opérateurs multi-biens se déplacent vers l’ouest — Chaussée-d’Antin, Faubourg-du-Roule, abords des Champs-Élysées — là où la pression en volume est plus faible (cartes ci-contre).
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · Échelle de couleur commune aux quatre cartes · La professionnalisation est mesurée à l’échelle de la ville : un hôte gérant plusieurs annonces réparties sur plusieurs quartiers est bien compté comme multi-hôte partout · Projection Lambert 93
Positionnement d’ensemble
| Theme |
Indicateur |
U. |
France |
Paris |
Lyon |
Bordeaux |
Biarritz |
Bayonne |
Anglet |
| MARCHÉ |
| Volume |
Annonces |
n |
74 893 |
58 299 |
6 266 |
5 128 |
2 189 |
1 214 |
1 797 |
| Prix |
Prix méd. ent. |
€/nuit |
192 |
212 |
113 |
135 |
212 |
120 |
166 |
|
Prix ch. priv. |
€/nuit |
112 |
137 |
62 |
66 |
126 |
74 |
77 |
| TERRITOIRE |
| Pression |
Ann./1Khab dns |
‰ hab |
22,9 |
26,0 |
12,2 |
15,0 |
122,5 |
25,7 |
40,9 |
|
Ann./1K occ. |
‰ |
41,8 |
46,2 |
21,6 |
32,8 |
84,8 |
39,0 |
65,5 |
| OFFRE |
| Structure |
% logement entier |
% |
89,3 |
90,4 |
83,6 |
81,0 |
92,6 |
88,8 |
90,9 |
|
% durée min>30j |
% |
14,7 |
16,0 |
11,3 |
14,8 |
4,3 |
3,5 |
3,6 |
| Concentration |
%ann. d'h.multi |
% |
41,1 |
41,4 |
44,8 |
40,4 |
33,0 |
25,4 |
26,6 |
|
%ann. d'h.super |
% |
21,5 |
23,2 |
20,5 |
13,8 |
12,8 |
3,7 |
2,7 |
|
% off. top10% h. |
% |
39,3 |
40,5 |
39,2 |
34,7 |
32,6 |
24,1 |
23,9 |
| ACTIVITÉ |
| Performance |
Cal. ouvert méd. |
j/an |
178,0 |
181,0 |
182,0 |
179,0 |
117,0 |
72,5 |
130,0 |
|
Revenu est.méd. |
€/an est. |
8 148 |
10 222 |
5 252 |
4 320 |
5 662 |
3 196 |
3 780 |
|
Occup. est. méd |
j/an est. |
42,0 |
52,0 |
48,0 |
30,0 |
24,0 |
24,0 |
18,0 |
| Qualité |
Note glob. |
/5 |
4,85 |
4,85 |
4,83 |
4,86 |
4,85 |
4,85 |
4,88 |
| Lecture : chaque ligne compare les 6 villes entre elles. Pastille = écart à la moyenne des six (|z|>1 |z|>2 au-dessus, bleu en-dessous). France = référence (gras, exclue du calcul). Volumes = non colorés (non comparables en z-score). |
| Source : Inside Airbnb juin 2025 · INSEE RP 2022 · Villes triées par nombre d'annonces décroissant (après France). |
Trois régimes se dégagent, et la ligne de partage ne suit pas la géographie. Paris, Lyon et Bordeaux forment un bloc de métropoles professionnalisées — offre aux multi-hôtes de 40 à 45 %, résidences secondaires sous 10 % du parc. Biarritz et Anglet relèvent d’un parc de villégiature exploité par des particuliers. Et Bayonne tient seule une troisième position : un parc ordinaire, avec 4,5 % de résidences secondaires — moins que Bordeaux ou Lyon — mais une offre de particuliers. C’est la ville-centre d’une agglomération touristique qui n’a pas basculé.
Ces trois régimes appellent un examen à l’échelle de la commune : les focus territoriaux qui suivent descendent dans le détail des quartiers, ville par ville.
3. Pression infraterritoriale et régulation
La pression mesurée à l’échelle communale lisse de fortes disparités internes. Cette partie descend donc à deux mailles complémentaires : une grille métrique de 350 mètres, identique partout et donc strictement comparable d’un territoire à l’autre, puis les IRIS — environ 2 000 habitants — qui portent des noms et se rapportent au parc de logements. La première dit où et sous quelle forme, la seconde quel quartier et quelle part du parc.
Forme de la tension : quatre géographies distinctes
Le Pays Basque atteint 53,4 annonces pour 1 000 habitants en zone dense, contre 26 à Paris et 12 à Lyon
À maille strictement identique, les quatre marchés dessinent quatre géographies. Paris est monocentrique et saturé : la tension couvre tout le centre, du 1ᵉʳ au 11ᵉ, avec un pic à 198 annonces pour 1 000 habitants entre le Louvre et Sacré-Cœur. Le Pays Basque est linéaire et côtier — la bande littorale de Biarritz culmine à 812 dans un hexagone et la commune atteint 122 en moyenne, contre 41 à Anglet et 26 à Bayonne : la tension s’effondre dès qu’on s’éloigne de l’océan. Lyon suit ses deux fleuves, Presqu’île et pentes de la Croix-Rousse, le reste de la ville restant sous la moyenne. Bordeaux est le plus polycentrique : un cœur autour de la Place de la Bourse, puis des foyers secondaires vers les Chartrons et la rive droite (carte ci-contre).
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · Population GHS-POP 2025 (grille 100 m) · Hexagones de 350 m, zone dense (au moins 1 500 hab/km²) · Le chiffre encadré est la valeur du pic local, pas celle d’un quartier · Échelle de couleur commune aux quatre panneaux, échelle métrique propre à chacun
Le réflexe est de diviser par les résidences principales : « un logement touristique pour tant de logements habités ». Le calcul est pourtant endogène. Quand un logement bascule en location courte durée, il sort du champ des résidences principales — l’INSEE le reclasse en résidence secondaire ou en logement occasionnel. Le dénominateur rétrécit donc exactement là où la pression monte, et le ratio s’auto-gonfle. Cas d’école, Champs-Élysées 3 : 120 annonces pour 522 logements occupés, mais 237 résidences principales seulement. Le ratio passe de 506 pour 1 000 résidences principales à 230 pour 1 000 logements occupés — un facteur 2,2 d’artefact.
Rapporter au parc total corrigerait ce biais mais en introduirait un autre : le parc total embarque les logements vacants, dont la part varie d’un facteur 2,7 entre territoires — 3,6 % au Pays Basque contre 9,8 % à Paris. C’est un effet de composition local, sans rapport avec Airbnb, qui diluerait mécaniquement Paris. Et un logement vacant n’est pas un usage concurrent.
Le panel retient donc les logements occupés — résidences principales et secondaires réunies. Ce dénominateur inclut le stock basculé en location courte durée, donc il ne bouge pas quand l’usage change, et il exclut la vacance. Il se lit simplement : sur 1 000 logements effectivement occupés, combien sont en location courte durée.
| Résidences principales |
−0,61 |
— |
| Logements occupés |
−0,455 |
neutralisé |
| Parc total |
−0,417 |
exposé (3,6 % à 9,8 %) |
Auto-gonflement = corrélation entre le ratio et la part de résidences principales dans le parc ; plus la valeur est négative, plus le ratio se nourrit de son propre dénominateur. La corrélation résiduelle de −0,455 n’est pas entièrement un artefact : là où Airbnb est dense, il y a réellement moins de résidences principales. C’est le phénomène mesuré, pas un défaut.
Garde-fou : sous 200 logements occupés, le dénominateur reste trop petit pour être fiable — emprises hospitalières, monuments, gares. 31 IRIS sur 1220 (2,5 %) sont neutralisés, affichés en gris et exclus des classements.
Deux régimes : la masse parisienne et le littoral basque
Un logement occupé sur quatre est une annonce Airbnb dans le Sentier — mais la pression basque est plus élevée en médiane
Les deux marchés extrêmes du panel s’opposent terme à terme. Paris combine une pénétration médiane modérée (38 annonces pour 1 000 logements occupés) et des poches d’hyper-concentration : Bonne Nouvelle 4 atteint 269, soit 27 % du parc occupé, devant Bonne Nouvelle 1 (264) et Arts et Métiers 5 (238) — trois IRIS des 2ᵉ et 3ᵉ arrondissements, au cœur du Sentier et de Montorgueil. Le Pays Basque inverse le rapport : une médiane plus haute (57) mais un maximum plus bas (118 contre 269 à Paris). La tension y est diffuse plutôt que concentrée.
La colonne de droite ajoute la question qui intéresse le régulateur : qui produit cette pression. La professionnalisation médiane atteint 37 % de l’offre à Paris contre 30 % au Pays Basque — le littoral reste davantage un marché de propriétaires de résidence secondaire, quand le centre de Paris relève d’opérateurs multi-biens. À l’échelle des 1220 IRIS, les deux dimensions ne se recouvrent que partiellement (corrélation de 0,41) : une pression forte n’implique pas mécaniquement l’industrialisation (cartes ci-contre — survol pour le détail, molette pour zoomer).
Source : Inside Airbnb, juin 2026 · INSEE RP 2022 · Échelle de couleur commune aux deux villes, colonne par colonne · Gris = moins de 200 logements occupés, ratio non significatif · La professionnalisation est mesurée à l’échelle de la ville : un hôte gérant plusieurs annonces réparties sur plusieurs quartiers est bien compté comme multi-hôte partout · Projection Lambert 93
Les quartiers les plus tendus : deux lectures, deux classements
Contrairement à une grille régulière, la maille IRIS porte des noms — c’est donc à ce niveau, et à lui seul, que l’on peut désigner des quartiers. Le tableau donne les deux dénominateurs côte à côte, et l’écart entre eux est instructif.
Rapporté au parc occupé, le classement national est intégralement parisien : la location courte durée y pénètre un parc majoritairement composé de résidences principales. Rapporté aux seules résidences principales, le littoral basque passe devant — Front de Mer affiche 415 annonces pour 1 000 résidences principales contre 112 pour 1 000 logements occupés, parce que les résidences principales n’y représentent que 27 % du parc occupé. Les deux chiffres sont exacts et racontent deux choses différentes : la pénétration du parc réellement occupé d’un côté, la substitution au logement habité à l’année de l’autre.
Les 12 quartiers les plus tendus de France
Annonces pour 1 000 logements occupés (rés. principales et secondaires) · IRIS d'au moins 200 logements occupés · 4 périmètres
⇅ triable
Inside Airbnb juin 2026 · INSEE RP 2022 · Évolution 2025→2026 des annonces actives, appariée par IRIS entre les deux snapshots · La professionnalisation est mesurée à l'échelle de la VILLE (un hôte multi-annonces réparties sur plusieurs quartiers est compté multi-hôte partout) · Le ratio est rapporté au parc OCCUPÉ ; la colonne /RP est donnée pour mémoire.
Lyon (médiane de 18) et Bordeaux (29) forment un duo intermédiaire, sans poche comparable à celles de Paris ni saturation d’ensemble comparable au Pays Basque. Leurs cartes détaillées sont traitées dans les focus par territoire.
Synthèse et enseignements
Trois constats structurants.
1. Une pression à deux moteurs. La tension Airbnb française est portée par deux logiques distinctes : la masse parisienne (58 299 annonces, 26 annonces pour 1 000 habitants en zone dense) et l’intensité balnéaire basque, où la médiane infracommunale atteint 57 annonces pour 1 000 logements occupés contre 38 à Paris.
2. Le prix ne suit pas la pression. Paris est cher mais modérément pénétré rapporté à sa taille, et ses quartiers les plus chers ne sont pas les plus investis. Le Pays Basque combine prix élevés et pression diffuse — un marché où l’offre touristique sature le parc résidentiel sans atteindre les sommets tarifaires des capitales européennes.
3. Une professionnalisation contenue, mais sous surveillance. Avec une offre multi-hôtes plafonnant à 45 %, la France reste en deçà des marchés sud-européens. La loi Le Meur (novembre 2024), qui renforce l’encadrement fiscal et l’autorisation de changement d’usage, pourrait accélérer la régulation — les premiers signaux de tassement sont déjà visibles à Paris.
