Dynamique du marché du logement en France — 2014-2025

Reprise en trompe-l’œil : prix, transactions, construction et tensions structurelles · DVF · SITADEL · RP INSEE

Partie 1 — Cadrage national : une normalisation en surface

Après une décennie de hausse (+1.4 %/an en moyenne), le marché immobilier français connaît un retournement depuis 2022. Les prix reculent modérément (-5.8 % en deux ans), les transactions repartent timidement, mais la construction résidentielle s’effondre à son plus bas niveau depuis 2014. La reprise affichée par les prix masque un déséquilibre structurel entre offre et demande.

2 547 €/m² médian 2024

-5.8 % évol. prix 22→24

691 505 transactions 2024

240 037 logements commencés 2025

Les prix corrigent de 6 % après une hausse de 22 %, mais la construction tombe à son plus bas depuis dix ans

Un indice à 115 en 2024 contre 122 au pic de 2022 — la correction ne restitue qu’un tiers de la hausse accumulée depuis 2014, tandis que la construction chute à un indice de 81

Indice base 100 en 2014. Prix = médiane pondérée des prix au m² depuis 9,5 M de mutations DVF. Transactions = somme maisons + appartements. Construction = logements commencés (SITADEL résidentiel). Locaux non-résidentiels = surface de plancher commencée.

Table 1

Marché du logement France — moyennes annuelles par période

DVF (prix, transactions) · SITADEL (autorisations, m² locaux) — France métropolitaine

P1 = 2016-2018, P2 = 2019-2021, P3 = 2022-2024. Transactions = maisons + appartements. Log. autorisés = SITADEL résidentiel.

La hausse des prix est continue de 2014 à 2022, portée par des taux directeurs à zéro et un afflux de liquidités post-covid — les maisons accélérant plus que les appartements sous l’effet du télétravail (figure ci-contre). Le pic de l’indice global à 122 en 2022 marque le retournement : la remontée des taux (de 0 % à 4,5 % en 18 mois) grippe le marché du crédit. En 2024, l’indice redescend à 115, une correction de 5,8 % modeste rapportée aux +22 % accumulés en huit ans.

Le tableau ci-dessous confirme le découplage par période : les transactions moyennes progressent de +19 % entre P1 et P2 (boom 2019-2021) puis reculent de −13 % en P3, tandis que les autorisations de construction chutent de −7 % par période de manière continue. Les prix, eux, ne font qu’accélérer (+8 % puis +12 % entre périodes).

Côté volumes, les transactions suivent un cycle autonome (pic 2019, creux 2020, rebond 2021) mais l’indice 2024 (114) reste au-dessus de 2014. En revanche, la construction résidentielle s’effondre à un indice de 81 — son plus bas depuis 2014. En 2025, seulement 240 000 logements commencés, soit 31 % de moins qu’en 2022. Le marché immobilier français se normalise en surface (les prix baissent), mais la crise de l’offre neuve s’aggrave en profondeur.

Cette asymétrie entre prix qui corrigent et construction qui s’effondre se retrouve-t-elle de manière uniforme sur le territoire ?

Le gradient urbain-rural structure les prix, pas la correction récente

Les pôles des grandes aires concentrent les prix les plus élevés (3 000 €/m²) et la correction la plus forte (−4,7 %/an), quand le rural résiste avec des prix stables mais une vacance à 11 %

Indicateurs logement par type de territoire

DVF 2024 · SITADEL 2016-2025 · RP 2022 — France métropolitaine

TYPO5fs/9fs = fonctionnel (aires). DENS/DENS7 = densité grille. Barres proportionnelles intra-colonne.

PTB dbcln-kpi-typo.csv : indicateurs par type de territoire. Prix = médianes DVF 2024. TCAM = taux de croissance annuel moyen. Aut.‰ = logements autorisés SITADEL pour 1 000 logements du stock. Vacance et rés. secondaires = RP 2022. Barres divergentes proportionnelles à l’amplitude intra-colonne.

Le tableau met en évidence trois structures spatiales distinctes. Le gradient fonctionnel (TYPO5fs/9fs) oppose les pôles parisiens (5 197 €/m², TCAM +3,6 %/an en 2016-2022 puis −5,5 %/an) aux petites aires et communes hors AAV (1 600-1 800 €/m², correction quasi nulle). Les couronnes des grandes aires ont connu l’accélération la plus forte (+4,3 %/an) — signe d’un report de la demande métropolitaine vers la périphérie.

Le gradient de densité (DENS/DENS7) confirme : l’urbain dense concentre la correction (−3 à −5 %/an), tandis que le rural affiche des prix stables mais une vacance de 11 % — plus du double de l’urbain dense. Les bourgs et petites villes (DENS7 catégories 4-5) présentent un profil intermédiaire : prix modérés, construction encore active, mais un solde migratoire proche de zéro.

L’effort de construction (autorisations ‰ stock) est partout en recul entre 2016-2022 et 2022-2025, mais l’effondrement est plus marqué dans les grandes aires (−35 % de volume) que dans le rural (−15 %).

Ce découplage entre la géographie des prix et celle de la construction structure-t-il aussi les dynamiques départementales ?

Partie 2 — Dynamiques territoriales : prix et construction, le grand découplage

Pendant la hausse 2016-2022, les territoires où les prix montaient le plus ne sont pas ceux où l’on construisait le plus. Depuis le retournement, le découplage persiste : la construction s’effondre partout, mais les prix ne baissent que dans les métropoles et le littoral cher.

Période 2016-2019 : prix en hausse et construction active, le marché fonctionne

La première période reflète un marché encore équilibré. Les départements où les prix progressent sont aussi ceux où l’effort de construction reste soutenu, portés par des taux d’intérêt bas et une demande en expansion dans les couronnes métropolitaines.

Période 2019-2022 : les prix s’envolent, la construction ne suit plus

La période covid+taux-bas concentre l’essentiel de la hausse des prix (+5,8 %/an en médiane), portée par le télétravail et la fuite vers les couronnes. Mais la construction ne répond plus à ce signal : les départements ruraux où les prix accélèrent le plus ne sont pas ceux où l’on construit davantage. Le découplage offre-demande s’installe.

Période 2022-2024 : retournement généralisé, la construction s’effondre partout

La remontée des taux frappe l’ensemble du marché. Les prix reculent de 1 %/an en médiane, la construction tombe à 6,1 ‰/an du stock. Le nuage se contracte vers le quadrant bas-gauche : 87 % des départements voient leurs prix baisser, 68 % leur construction reculer. Les départements urbains denses corrigent le plus fortement, tandis que le rural résiste mieux sur les prix mais sans construire davantage.

Arrow chart : comment les départements se sont déplacés entre les deux périodes

87 % des départements se déplacent vers la gauche (baisse des prix) et 68 % vers le bas (baisse de la construction) — le nuage se contracte et glisse vers le quadrant bas-gauche, avec un déplacement médian de −2,1 pts en TCAM prix et −0,7 pts en construction

Chaque flèche relie la position d’un département en 2016→2019 (origine) à sa position en 2022→2024 (pointe). Une flèche vers la gauche = baisse du TCAM prix. Vers le bas = baisse de la construction. Les 20 départements aux déplacements les plus importants sont étiquetés.

Partie 3 — Trois profils de villes face au retournement immobilier

Une classification ascendante hiérarchique (HCPC) sur 253 villes de plus de 30 000 habitants croise prix, construction, transactions, vacance et démographie pour identifier trois profils-types face au retournement du marché. La structure est diffuse — le marché du logement est un gradient, pas une partition nette — mais les profils extrêmes (métropoles en correction, villes moyennes en dévitalisation, littoral touristique) dessinent des trajectoires contrastées.

NoteMéthodologie — ACP et HCPC sur 253 villes

Pool : 291 communes de métropole > 30 000 habitants avec > 80 mutations DVF en 2024, dont 253 complètes sur les 11 variables actives (ratio individus/variables = 23, acceptable).

Variables actives (11, standardisées) :

Dimension	Variables	Poids
Prix (×3)	Niveau global 2024, TCAM 16→22, TCAM 22→24	27% contrib cumulée Dim1
Construction (×2)	tx‰ stock 16-22, tx‰ stock 22-24
Transactions (×2)	tx‰ stock 2022, tx‰ stock 2024	Paire corrélée (r=0.83)
Parc (×2)	Vacance %, Δ vacance 16-22
Démographie (×1)	TCAM pop 16-22
Structure (×1)	Rés. secondaires %

Résultats ACP :

• Axes 1-3 captent 58,5% de la variance (11 variables)
• Dim 1 (26%) — Tension de marché : oppose les villes où les prix corrigent fortement (22→24) avec beaucoup de transactions aux villes à forte construction antérieure (16-22)
• Dim 2 (20%) — Attractivité touristique : transactions élevées + résidences secondaires + prix élevés
• Dim 3 (12%) — Dévitalisation : hausse de la vacance

Corrélation : seule paire > 0.7 = trans_tx1000_22 × trans_tx1000_24 (r=0.83). Variante à 10 variables (retrait trans_22) testée — résultats stables.

HCPC : choix automatique k=3. Silhouette moyenne = 0.175 (< seuil 0.25 → structure diffuse, gradient continu). Les k=4, 5, 6 dégradent la silhouette sans gain d’interprétabilité.

C1 — Métropoles et couronnes en correction : prix hauts, marché grippé (136 villes)

Les 136 villes du cluster 1 affichent un prix médian de 4 204 €/m² — 23 % au-dessus de la moyenne — mais subissent la correction la plus forte avec un TCAM de −4,9 %/an depuis 2022, contre −3,1 %/an en moyenne

Ces villes combinent les prix les plus élevés du pool avec la correction post-2022 la plus marquée. La vacance y est faible (6,1 % contre 7,6 % en moyenne), signe d’une tension structurelle sur le parc. Ce profil concentre l’Île-de-France (Pontault-Combault, Champigny-sur-Marne, Savigny-le-Temple comme parangons), les couronnes de grandes métropoles et les villes dynamiques du grand Ouest. Le retournement y est brutal parce que la hausse précédente était la plus forte — ces villes ont le plus à perdre de la remontée des taux.

C2 — Villes moyennes en fragilité : prix bas, vacance élevée, peu de construction (97 villes)

Les 97 villes du cluster 2 cumulent un prix médian de 2 092 €/m² — 39 % sous la moyenne — avec une vacance de 10,1 % et un effort de construction moitié moindre (8,1 ‰/an contre 13,4 ‰/an)

Ce cluster regroupe les villes moyennes du centre et de l’est de la France — Besançon, Blois, Le Mans en tête. La vacance élevée traduit un déséquilibre offre/demande structurel inversé : ce n’est pas l’offre qui manque, c’est la demande. La faible construction récente n’est pas un choix mais un signal de marché : les promoteurs ne construisent pas là où la demande faiblit. Le risque est celui d’un cercle vicieux vacance → dégradation → départ des ménages.

C3 — Littoral touristique : rés. secondaires, prix stables, marché fluide (20 villes)

Les 20 villes du cluster 3 se distinguent par une part de résidences secondaires de 23,8 % — cinq fois la moyenne — et sont les seules où les prix se maintiennent (+1,4 %/an depuis 2022)

Cagnes-sur-Mer, Hyères, Six-Fours-les-Plages dessinent un profil littoral méditerranéen et atlantique. Le marché y reste fluide (26,4 ‰ de transactions/stock, contre 19,9 ‰ en moyenne) car une part significative des transactions porte sur des résidences secondaires, segment moins sensible aux taux d’intérêt. Ces villes sont aussi celles où la pression touristique (Airbnb, résidences de villégiature) maintient artificiellement les prix, au détriment de l’accessibilité pour les résidents permanents.

Partie 4 — Zoom Paris et Petite Couronne

Note

À développer — Indice 100 Paris intra / Petite couronne / France (base 2014) + tableau arrondissements.

Annexe méthodologique

NoteSources et méthodologie

Sources :

• DVF : Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP via pipeline pdvf-BatnatDvf, DuckDB). 9,5 M mutations 2014-2025. Les prix sont des médianes calculées directement sur les mutations individuelles, pas des moyennes pondérées de médianes communales.
• SITADEL3 : Statistique de la construction neuve (SDES, mars 2026). Logements autorisés et commencés par commune, 2011-2025 (2025 = année complète).
• RP INSEE : Recensements de la population 2011, 2016, 2022. Stocks de logements, vacance, résidences secondaires.

Conventions :

• DVF 2025 : Janvier à avril uniquement (mois complets, flag_incomplet = 0 dans la base mensuelle). Figuré en pointillés quand utilisé.
• Indice 100 : base 2014. Chaque série rapportée à sa valeur de l’année de base.
• TCAM (vtcam) : \(\left(\frac{V_{fin}}{V_{début}}\right)^{1/n} - 1\), taux de croissance annualisé.
• tx1000 : ratio flux/stock (‰), PAS un taux de croissance. Construction ‰/an = moyenne annuelle des logements commencés / stock logements × 1000.
• Construction 16-22 : moyenne annuelle 2016-2021 (6 ans) / P16_LOG. 22-24 : moyenne 2022-2024 (3 ans) / P22_LOG.
• HCPC : ACP normée (FactoMineR::PCA, scale.unit=TRUE) + CAH Ward + consolidation k-means. Seuil villes : >30k hab ET >80 mutations DVF/an 2024.