Dynamique et état du logement en France 2016-2025
Vers une reprise après la correction post-covid ? · DVF 2016-2025 · SITADEL 2016-2025
Note de synthèse
Logement
En synthèse
Après huit années de hausse quasi continue, le marché immobilier français a basculé en 2022 dans une phase de correction brutale. Les transactions se sont effondrées de -30 %, la construction neuve a reculé de -31 % depuis 2022, mais les prix ne corrigent que de -5,8 %. Un marché visqueux qui ajuste par les quantités, pas par les prix.
Cette note synthétise neuf années de dynamique immobilière à partir des Demandes de Valeurs Foncières (DVF 2016-2025) et de SITADEL (2016-2025), pour 278 zones d’emploi déclinées selon les typologies urbaines France Stratégie.
Questions clés
- Le retournement est-il uniforme ou les territoires divergent-ils ?
- Quel gradient urbain-rural dans la correction des prix ?
- La construction neuve suit-elle la même trajectoire que les transactions ?
- Paris et l’Île-de-France sont-ils en décrochage durable ?
Principaux résultats : l’effondrement des transactions est généralisé (279 ZE en baisse, médiane −26 %), mais la correction des prix est inégale — les métropoles corrigent, le littoral et le rural résistent. Les couronnes surperforment les pôles à toutes les échelles.
Chiffres clés
Marché 2024
2 533 €/m²
Prix médian France · tous biens
703 k transactions
Maisons + appartements
240 k logements commencés
SITADEL 2025 · point bas historique
Correction 2022 → 2024
-5,8 % prix au m²
Ajustement modéré
-30 % transactions
Effondrement généralisé
-31 % construction
SITADEL 2022 → 2025
Disparités territoriales
131 ZE en baisse / 59 en hausse
Prix 2022 → 2024
↑ Le Puy-en-Velay+15,3 %
Plus forte hausse prix
↓ Paris-11,9 %
Plus forte baisse prix
NotePérimètre et sources
- DVF : Demandes de Valeurs Foncières (SIRENE), mutations à titre onéreux 2014-2025, pipeline pdvf-BatnatDvf (DuckDB). Vraies médianes nationales (9,5 M mutations).
- SITADEL : Logements commencés, mises en chantier résidentielles 2011-2025 (SDES). Année 2025 complète.
- Typologies : TYPO4 périurb (4 classes), TYPO9fs France Stratégie pôle/couronne × taille (9 classes), Paris + PC (47 communes).
- Périodes : 2016-2019 (reprise), 2019-2022 (boom), 2022-2024/2025 (retournement). DVF 2025 = S1 provisoire, utilisé seulement pour l’indice 100.
Cadrage national
Prix en correction modérée (-5,8 % depuis 2022), mais effondrement des volumes : transactions -30 %, construction -31 %. Le marché ajuste par les quantités, pas par les prix.
La déconnexion entre prix et volumes est le fait saillant de cette période. Les prix ont atteint leur pic en 2022 (indice 125 pour les maisons, 120 pour les appartements, base 100 en 2016) et ne corrigent que modérément depuis : maisons à 121, appartements à 114 en 2024. L’ajustement se fait intégralement par les quantités : les transactions passent de 1003 000 en 2022 à 703 000 en 2024 (-30 %), et la construction neuve s’effondre à un indice de 75 en 2025 — un point bas historique. Ce schéma classique de marché visqueux, où la rigidité à la baisse des prix immobiliers contraint l’ajustement à passer par les volumes, est commun aux retournements immobiliers français.
Géographie du retournement
Les 278 zones d’emploi ne vivent pas le même retournement. L’héliotropisme, la taille de l’aire urbaine et la position pôle/couronne dessinent des trajectoires contrastées : prix médian de 1 501 €/m² dans le Grand Est à 2 634 €/m² sur le littoral.
Un marché à deux vitesses : prix élevés, construction au plancher
Le gradient géographique est net : au sud de la Loire et sur le littoral atlantique, les prix maisons dépassent 2 634 €/m² ; dans le Grand Est, le Centre et les Hauts-de-France, ils restent sous 1 501 €/m² (prix médian ZE = 1 894 €/m², écart interquartile [ 1 501 ; 2 634 ]). La construction neuve est plus soutenue dans les zones sous tension démographique — arc atlantique, Occitanie, vallée du Rhône — avec une médiane de 3.36 logements pour 1 000 habitants.
Construction : un effondrement généralisé et sans précédent
221 zones d’emploi en recul de plus de 10 % sur 2022-2024. Médiane : -33 %. L’effondrement est quasi généralisé, porté par la hausse des coûts de construction et le durcissement du crédit.
Le retournement de la construction neuve précède celui des prix : dès 2019-2022, la majorité des ZE recule, avant un effondrement généralisé en 2022-2024 (médiane -33 %). Sur 278 ZE, 221 affichent un recul supérieur à 10 %. La 4ème carte (2016→2024) montre que le bilan global reste négatif pour l’essentiel du territoire : la combinaison de la hausse des coûts de construction (+30 % sur les matériaux), du durcissement des conditions de crédit et du ralentissement des permis explique cette contraction sans précédent depuis 2008.
Prix : la correction post-2022 épargne le littoral et le rural
Médiane +20.9 % pendant le boom 2019-2022, mais seulement -1.8 % en 2022-2024. 131 ZE en baisse vs 59 en hausse — le littoral et le rural résistent là où les métropoles corrigent.
Le contraste entre les quatre cartes est saisissant. Pendant le boom 2019-2022, la quasi-totalité des ZE vire au bleu (hausse), avec une médiane de +20.9 %. En 2022-2024, le retournement touche d’abord les grandes métropoles et l’Île-de-France (131 ZE en baisse, médiane -1.8 %), tandis que le littoral méditerranéen et l’arc atlantique conservent des prix stables ou en légère hausse. La 4ème carte (bilan 2016-2024) révèle que malgré la correction récente, la quasi-totalité des territoires affiche un bilan positif sur l’ensemble de la période. L’effondrement des transactions, lui, est quasi universel (279 ZE en recul, médiane -26.4 %) : le resserrement du crédit agit comme un choc commun.
Gradient urbain et typologies
Le clivage pôles/couronnes est le fait structurant de la période. À chaque échelle de la hiérarchie urbaine, la couronne surperforme son pôle — signe que l’effet télétravail et la recherche de surface continuent de structurer les choix résidentiels.
Depuis 2020, les couronnes surperforment systématiquement les pôles
Le gradient urbain-rural est net : les pôles, après avoir porté la hausse 2016-2019, sont les premiers à corriger en 2022-2024. À l’inverse, le rural autonome continue de s’apprécier, porté par un effet de rattrapage et l’essor du télétravail. Les couronnes urbaines ont capté l’essentiel de la surperformance pendant le boom 2019-2022 (+20 % en médiane), signe d’un report massif des acquéreurs vers le périurbain.
Un gradient universel : la couronne bat le pôle à toutes les échelles
Hors AAV en tête, couronnes de Paris en queue : 9 profils contrastés
Profil par hiérarchie urbaine France Stratégie (9 niveaux)
Source : DVF SIRENE 2016-2024 · TDC INSEE 2025
La lecture par hiérarchie urbaine confirme le schéma : sur 2022-2024, la plus forte correction est observée en Couronne Paris (-7,3 %), tandis que la plus forte hausse résiduelle concerne les territoires Hors AAV (+7,5 %). À chaque échelle, la couronne surperforme son pôle, signe que l’effet télétravail et la recherche de surface continuent de structurer les choix résidentiels des ménages.
Focus grandes villes et Paris
Les 30 plus grandes zones d’emploi concentrent l’essentiel des volumes transactionnels et révèlent des trajectoires très différenciées : de -11,9 % pour Paris à +15.3 % pour Le Puy-en-Velay.
Les 30 ZE les plus chères : littoral et métropoles dominent
Top 30 zones d'emploi — évolution des prix maisons
Source : DVF SIRENE 2016-2024
Paris décroche durablement, la petite couronne résiste mieux
Paris intra-muros a décroché dès 2020 (indice 117.1 vs 118.9 pour la PC et 116.7 France). L’effet télétravail réduit la prime de centralité, la petite couronne capte le report des acquéreurs franciliens.
En 2024, Paris intra-muros affiche un indice de 117.1 (base 100 en 2016) contre 118.9 pour la petite couronne et 116.7 pour la France. Le décrochage parisien, amorcé dès 2020, s’explique par un ajustement après la surchauffe des années 2017-2019 et un effet télétravail qui réduit la prime de centralité. La petite couronne résiste mieux, bénéficiant du report des acquéreurs franciliens.
Paris + Petite Couronne — évolution 2022-2024
Source : DVF SIRENE 2022-2024 · périmètre pgent
Annexe méthodologique
Sources et méthode
- DVF SIRENE : Pipeline pdvf-BatnatDvf (DuckDB), ~12M mutations 2014-2025. Prix nationaux = vraies médianes (sur toutes les mutations), pas moyennes pondérées de médianes communales. DVF 2025 = S1 provisoire (janvier-juin), utilisé seulement pour l’indice 100 (pointillé).
- SITADEL : Logements commencés, mises en chantier résidentielles 2011-2025, série complète y compris 2025. Source SDES.
- Typologies : TYPO4 Périurb (gradient urbain-rural, 4 classes) et TYPO9fs France Stratégie (pôle/couronne × taille, 9 classes), source TDC-ref custom.
- Paris+PC : 20 arrondissements + 27 communes limitrophes (périmètre pgent).
- Seuil : Communes < 5 mutations/an exclues des agrégations.