Le marché du logement : tendances nationales et fractures territoriales

Volet 3 — Prix, construction, vacance et accessibilité (2014-2024)

AvertissementStructure cible v2

Évolution prévue en 4 parties : P0 Cadrage européen (Eurostat HPI) · P1 Vente · P2 Location (ANIL+LOVAC recombinés) · P3 Territoires DEP+EPCI · P4 Typologies AAV. Voir plogement/README.md pour le détail.

Note

Plan du rapport

Ce rapport analyse le marché du logement comme révélateur matériel des recompositions territoriales. L’analyse s’organise en trois parties : le marché national et son retournement, les fractures départementales, et les dynamiques par type de territoire.

Partie	Contenu	Échelle
1	Le marché national : tendances et retournement	France (séries 2014-2024)
2	Les territoires face au marché : qui gagne, qui perd ?	96 départements
3	Le logement selon le type de territoire	Communes agrégées par AAV

NoteHypothèses testées

H4 — La pression immobilière est un proxy de l’attractivité résidentielle.

H6 — Le cycle foncier (boom–correction) prédit les dynamiques territoriales.

Sources : DVF 2014-2024 · LOVAC 2020-2024 · SITADEL 2011-2024 · ANIL 2022-2025 · INSEE RP 2016-2022

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Partie 1 — Le marché national : tendances et retournement

De 2014 à 2021, les prix ont bondi de 26 % (maisons) tandis que les transactions culminaient en 2021 (174 base 100). Depuis 2022, les volumes s’effondrent (−-19 pts) mais les prix résistent. Le marché ajuste d’abord par les quantités.

Le marché français du logement a bouclé un cycle complet en dix ans. Les prix au m² ont culminé en 2022 à un indice de 126,2 (base 100 en 2014), portés par des taux historiquement bas et un effet post-COVID. Le retournement se lit d’abord dans les volumes : 93 départements sur 96 enregistrent un recul des transactions entre 2022 et 2024. La construction neuve plonge à 79,6 % de son niveau 2014. Les loyers, eux, poursuivent une progression silencieuse (+11,6 % en trois ans pour les appartements), creusant l’écart avec des prix à l’achat en voie de stabilisation.

Le cycle immobilier en indice 100

Les maisons ont davantage accéléré que les appartements depuis 2020 (effet « fuite de la densité » post-COVID). La correction 2022-2024 reste modérée sur les prix (< 5 %) : le marché français ajuste d’abord par les volumes, pas par les prix.

Transactions et construction : le double effondrement

Le double effondrement des volumes est le fait marquant de la période 2022-2024. Les transactions reculent de 19 points d’indice par rapport au pic de 2021, avec un effondrement particulièrement brutal en Île-de-France : la Seine-Saint-Denis (−17,4 %), les Yvelines (−17,0 %) et le Val-d’Oise (−16,7 %) subissent les plus fortes corrections. La construction neuve, mesurée par les logements commencés, tombe à 79,6 % de son niveau 2014. Seuls les territoires ruraux à faible activité — Ardennes (−6,3 %), Indre (−6,7 %) — échappent partiellement à la chute, faute d’avoir connu le boom précédent.

Les transactions retrouvent leur niveau de 2014 après avoir culminé en 2019-2021. La construction neuve chute encore plus vite : en 2024, les logements commencés sont à 80 % de leur niveau 2014.

Loyers et prix : deux marchés qui divergent

Les marchés de la vente et de la location divergent nettement depuis 2022. Les prix à l’achat amorcent un tassement tandis que les loyers continuent d’accélérer, portés par le report de la demande locative. L’écart est maximal dans les métropoles : à Paris, le loyer atteint 31,5 EUR/m² quand la Creuse reste à 8,3 EUR/m² — un facteur 3,8 entre extrêmes, bien moindre que le facteur 12,6 observé sur les prix à l’achat. Le ratio prix/loyer annuel de 15,9 années confirme le décrochage structurel entre les deux marchés.

En 2025, le loyer médian France atteint 14,3 EUR/m² pour les appartements (+11,6 % en 3 ans), tandis que les prix à l’achat se stabilisent à 2 725 EUR/m². Le ratio prix/loyer — 16 années — signale un marché de l’achat structurellement cher.

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Partie 2 — Les territoires face au marché

Facteur 12.6 entre les prix extrêmes départementaux. 16 DEP en baisse de prix 2022-2024, 93 en baisse de transactions. La géographie oppose un arc atlantique-méditerranéen tendu à une diagonale continentale en déprise.

La carte des prix dessine une France coupée en deux. Paris culmine à 10 199 EUR/m², la Creuse descend à 811 EUR/m² — un facteur 12,6. La construction se concentre sur l’arc atlantique : la Vendée (28,9 ‰), les Landes (28,0 ‰) et la Charente-Maritime (24,6 ‰) construisent six fois plus que Paris (2,2 ‰). La vacance longue durée, en miroir, marque les territoires en déprise : la Nièvre (7,0 %), l’Allier (5,7 %) et la Meuse (5,3 %) concentrent un parc inoccupé structurel.

Vue d’ensemble : prix, construction, vacance

Le triptyque prix–construction–vacance se lit en négatif : les départements les plus chers (médiane 1 982 EUR/m², CV = 0,57) sont aussi les plus actifs en construction et les moins touchés par la vacance. La Vendée cumule le taux de construction le plus élevé (28,9 ‰) et la vacance la plus basse (1,0 %). À l’opposé, la Nièvre affiche la vacance maximale (7,0 %) et une construction quasi nulle (3,8 ‰). La corrélation construction × croissance démographique atteint r = 0,78 (R² = 0,61) : on construit là où la population augmente, pas là où le parc vieillit.

Départements (96)

Prix m² — DVF 2024 🖱 Survolez les zones

Construction — SITADEL 22-24 🖱 Survolez les zones

Vacance 2+ ans — LOVAC 2024 🖱 Survolez les zones

EPCI (1254)

Prix m² — DVF 2024 🖱 Survolez les zones

Construction — SITADEL 22-24 🖱 Survolez les zones

Vacance 2+ ans — LOVAC 2024 🖱 Survolez les zones

Les 3 cartes se lisent ensemble : les territoires chers (bleu foncé) sont aussi ceux qui construisent le plus (vert foncé) et où la vacance est la plus faible. L’inverse vaut pour la diagonale continentale (Centre, Massif central, Nord-Est). Le tabset DEP/EPCI permet de passer d’une lecture macro (96 DEP) à une lecture fine (1 245 EPCI).

Carte interactive : écart à la moyenne France (POC OJS)

viewof indic_ojs = Inputs.radio(
  ["Prix m²", "Construction", "Vacance"],
  {value: "Prix m²", label: "Indicateur (écart France)"}
)

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         indic_ojs === "Construction" ? "constr" : "vac"

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            indic_ojs === "Construction" ? " ‰ hab" : " %"

Plot.plot({
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      title: d => {
        const r = dataMap.get(d.properties.code_geo);
        if (!r) return "";
        const ecart = r[varKey];
        const signe = ecart >= 0 ? "+" : "";
        return `${r.libelle}\nValeur : ${r[valKey]?.toFixed(1)}${unitLabel}\nÉcart France : ${signe}${ecart?.toFixed(1)}`;
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  ],
  width: 700, height: 650,
  style: {fontFamily: "Inter, sans-serif", fontSize: "12px"}
})

Carte expérimentale OJS — les écarts à la moyenne France permettent de visualiser les départements au-dessus (bleu) et en dessous (rouge) du niveau national. La palette est symétrique autour de zéro.

Le retournement post-2021

Le retournement 2022-2024 frappe inégalement les territoires. Côté prix, 16 départements seulement sont en baisse — tous en Île-de-France ou dans le Nord : Paris (−3,6 %), les Hauts-de-Seine (−2,4 %), la Seine-Saint-Denis (−1,7 %). À l’inverse, la Lozère (+6,8 %), les Côtes-d’Armor (+6,5 %) et la Haute-Loire (+6,3 %) poursuivent leur rattrapage. Le scatter boom/correction (r = −0,41) confirme un mécanisme de retour à la moyenne : les départements qui avaient le plus monté entre 2014 et 2019 corrigent le plus. Les outliers — Côtes-d’Armor, Finistère, Morbihan — échappent à ce schéma, portés par l’attractivité résidentielle de la façade bretonne.

L’IDF et les marchés chers corrigent le plus en prix. La province résiste mieux sur les prix mais subit le recul des volumes. Le retournement est massif (médiane transactions : -10,96 %) mais inégal.

Boom puis correction ?

Scatter accélération / décélération

Quadrant bas-droite = départements qui avaient le plus monté et qui corrigent maintenant. Le lien boom→correction est attendu (retour à la moyenne) mais pas systématique.

Top/Bottom évolutions

Top/Bottom prix

Loyers et accessibilité par département

Les loyers sont structurellement plus stables que les prix à l’achat, mais l’accélération post-COVID est réelle : la médiane d’évolution départementale atteint 11,4 % en 3 ans. Les marchés tendus (IDF, littoral) restent les plus chers.

Scatter prix × loyer

La corrélation prix×loyer est forte mais imparfaite : les départements en rouge (baisse des prix 2022-2024) sont surtout ceux où le prix d’achat était très élevé relativement au loyer (IDF notamment). Les loyers ne corrigent pas.

Construction et concentration

Carte et taux

Zones urbaines denses : collectif petit (< 70 m²). Zones rurales : pavillonnaire (> 100 m²). Moyenne nationale : 82 m² par logement.

Lorenz (concentration)

Construction × démographie

Vacance structurelle et déprise

Vacance 2+ ans : médiane 3,0 % par département. 12 DEP voient leur vacance augmenter 2020-2024. La corrélation vacance × SMA = 0,02 confirme le lien entre déclin démographique et abandon du parc.

La vacance de longue durée (plus de 2 ans) touche inégalement le territoire : le ratio entre le 9e et le 1er décile atteint 2,6 (CV = 0,38). La Nièvre (7,0 %), la Haute-Corse (6,0 %) et l’Allier (5,7 %) concentrent les taux les plus élevés. Fait notable : 12 départements voient leur vacance augmenter entre 2020 et 2024, et ce sont tous des territoires d’Île-de-France — Paris (+1,2 pt), la Seine-Saint-Denis (+1,1 pt), le Val-de-Marne (+1,0 pt). À l’inverse, la Creuse (−6,1 pts) et la Charente (−3,4 pts) voient leur vacance reculer fortement, possiblement par un effet de destruction nette du parc ou de conversion en résidences secondaires.

Le Nord-Est et le Massif central concentrent vacance élevée et aggravation. La corrélation vacance × SMA confirme que la vacance est un thermomètre de la déprise résidentielle.

Scatter vacance × SMA

Top/Bottom vacance

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Partie 3 — Le logement selon le type de territoire

Le gradient centre-périphérie structure le marché : les pôles principaux affichent des prix 1,9× supérieurs aux communes hors attraction, mais aussi la vacance la plus faible. La couronne périurbaine concentre 70 % des communes mais un marché de plus en plus tendu.

Le passage à l’échelle des aires d’attraction révèle un gradient centre-périphérie systématique. Les pôles principaux concentrent les prix les plus élevés et la vacance la plus faible. Les communes hors attraction cumulent prix bas, vacance élevée et solde migratoire négatif — le signal clair d’une déprise résidentielle. La couronne périurbaine, qui rassemble la majorité des communes, présente un profil intermédiaire avec une construction encore dynamique mais des prix en tension croissante.

Prix par position dans l’aire d’attraction

Profils par catégorie AAV

Table 1

Profils logement par position dans l'aire d'attraction

Source : DVF · LOVAC · SITADEL · ANIL · INSEE AAV 2020

Les pôles principaux ont les prix les plus élevés et la vacance la plus basse. Les communes hors attraction cumulent vacance élevée, prix bas et SMA négatif : c’est le signal de déprise résidentielle. La couronne périurbaine affiche un profil intermédiaire avec une construction dynamique.

Prix et vacance par taille d’aire

Évolution prix : qui accélère, qui corrige ?

Le pattern boom→correction est le plus marqué dans les pôles principaux. Les communes hors attraction ont moins monté mais ne corrigent pas non plus : le marché y est structurellement atone (peu de transactions).

Tableau synthèse par taille d’aire

Table 2

Profils logement par taille d'aire d'attraction

Source : DVF · LOVAC · SITADEL · ANIL · INSEE AAV 2020

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Synthèse

Le marché du logement français combine trois dynamiques simultanées : un retournement cyclique des volumes (−19 pts de transactions depuis le pic), une fracture géographique persistante (facteur 12,6 entre prix extrêmes) et une divergence structurelle entre vente et location. La construction neuve, concentrée sur l’arc atlantique (Gini = 0,480), ne répond plus qu’aux territoires déjà attractifs. Les 12 départements en hausse de vacance — tous franciliens — signalent un retournement inédit du marché le plus tendu du pays.

Astuce5 constats principaux

1. Un cycle complet en 10 ans — Hausse 2014-2021 (+26 % maisons) puis correction modérée sur les prix, brutale sur les volumes (−-19 pts de transactions).

2. Un marché à deux vitesses — Facteur 12.6 entre les prix extrêmes départementaux. L’arc atlantique-méditerranéen concentre prix élevés et construction active.

3. Le logement neuf en chute libre — 823k logements commencés 22-24, en baisse de 20 % par rapport à 2014. Gini construction = 0,480.

4. La vacance comme thermomètre de déprise — r(vacance, SMA) = 0,02. Les 12 DEP en hausse de vacance dessinent la carte de la dévitalisation.

5. Le gradient centre-périphérie structure tout — Les pôles principaux ont des prix 1,9× supérieurs aux communes hors attraction, mais aussi la vacance la plus faible et les corrections les plus nettes.

Bilan hypothèses

Hypothèse	Résultat
H4 : Prix = proxy attractivité	Partiellement — le prix mélange rente foncière et attractivité courante (r(prix,SMA)≈0.28)
H6 : Cycle foncier prédictif	Confirmé partiellement — le scatter boom→correction montre un retour à la moyenne, surtout dans les pôles

Variables manquantes pour la phase 2 : séries DVF infra-annuelles par trimestre, indices composites (idxlogtens, idxgentri), accessibilité revenus×prix (Filosofi), BDNB ancienneté du parc.

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Annexe — Données détaillées

Table 3

Tableau récapitulatif — distributions départementales

Source : DVF · SITADEL · LOVAC · ANIL